働き盛りの世代の皆さん、いきなりですが、生まれた年の平均寿命（厚生労働省調べ）は何歳だったかご存知ですか？
昭和60年生まれの男性は74.78歳、女性が80.48歳でした。
昭和50年生まれでは、さらに短く男性が71.73歳、女性が76.89歳でした。
じゃあ今は？
2019年には、男性81.41歳、女性87.45歳なんです。
医療の進歩や、車の性能向上などで死亡するリスクが減ってきていることも長生きの要因のひとつです。
ちなみに、平均余命と平均寿命という言葉も聞かれますが、平均寿命と平均余命は似て非なるもの。
2つの言葉の意味は、「平均」という言葉を取り除いて考えると、とてもわかりやすいです。
寿命 生まれてから死ぬまでの時間
余命 残された命の時間
つまり、平均余命は「その年齢から亡くなるまでの時間」を平均したもの。先に説明したとおり、平均寿命は「その年に誕生した子どもが、何年生きるか」を推計したものですから、0歳の平均余命＝平均寿命となります。
これが何を示すか。
それは、平均寿命が延びて、さらに老後の生活資金は公的年金だけでは足りないということ。
つまり、お金が足りないということです。
それに対し、投資をしようと考える方は増えると思います。
実は、マンションによる不動産投資を検討する年齢層が下がってきてるんです。
そして、ローンを提供する金融機関にも変化が現れ、若い年齢層にも検討してもらえるようにローン商品の幅を広げているのです。
私たちは加齢とともに健康には何らかの影響がでてきます。
若いうちは健康であることに価値を感じられないかもしれませんが、この若さはお金を払っても手に入れることができない尊いものです。
年齢が若ければ亡くなる可能性も確率としては低いという考え方が一般的です。
若く、健康であることは、お金を借りるために、「大きな信用」となることもあるのです。
冒頭で、金融機関のローン商品に広がりを見せていると触れましたが、そのひとつとして金融機関ではローンを組む年数を45年にまで延ばすことができる商品も登場しています。
ローン年数は、一般的には35年というケースになるのですが、若さを担保に、10年も長くローンを組むことができます。
例えば、30歳で35年ローンを組んだ場合は、完済は65歳です。45年ローンを組んだ場合は、完済は75歳になりますが、毎月の返済額は45年ローンのほうが少なくなります。
また、20代でマンションオーナーになることも検討することもできるのです。
65歳に定年退職して、老後生活を過ごそうと考えるのでしたら、25歳であっても40年のローンを組めば、定年までの完済という目標は達成できます。
マンション経営では、実際にはローン返済は入居者による家賃収入で賄うことになります。オーナー自身の資金から支払う必要はありません。
結論、大事なのは、
不動産投資の初心者だからこそ、失敗しない戦略が必要です。
もし、空室による収入の途絶えがあれば、あなたの給与からローン返済のためのお金の持ち出しをしなければならなくなります。
そうなると、まさに負債を抱えた不良物件となってしまいます。
しかし、初めてであっても、スタートがうまくいけば、収入が安定することはもちろんのこと、次の投資用物件へも挑戦できます。このように明暗が分かれてしまうのが不動産投資です。そのためには、顧客である入居者のニーズを絞りこむこと、そして事業の成功を左右する物件選びが重要になります。
不動産投資にはリスクやデメリットとは
不動産投資にはメリットが多いものの、当然のことながらリスクもあります。
代表的なリスクとしては、貸し出した物件に入居者が入らなかったために家賃収入を得られなくなる「空室リスク」、入居者による「家賃滞納リスク」などが挙げられます。
当初見込んでいた家賃が入らないとなると、収入が減ってしまうのはもちろん、ローンを組んでいればその返済が滞るおそれもあり、収益どころか大きな損失を被る可能性もあるでしょう。
このようなリスクに備えるには、入居者に身元の確かな連帯保証人を確実に付けてもらう、家賃保証会社の利用を入居条件にする、不動産会社などに貸し出すサブリースを利用するなどの方法があります。他にも物件の立地などを吟味することで家賃収入のリスクを抑えることができるため、さまざまな対策を慎重に検討するようにしましょう。
バブル期以外の不動産投資は運用益を目的として行われることが多いのですが、だからといって売却益を完全に無視していいわけではありません。
最初は運用益を目的に不動産投資していたとしても、投資をリタイアしたり、他に良い投資物件が見つかったりして、不動産を売却するときが来る可能性もあります。そうした場合、肝心の物件の価格が購入時より大幅に低下していると、売却損が膨らんで「トータルで見ると収益があまり得られなかった」という結果に終わるおそれもあります。
一般的に不動産投資で価格が下がりやすい物件は、老朽化が進んだり利便性が損なわれたりして空室率が高くなった物件だといわれています。物件のメンテナンスを計画的に行う、立地や将来的な都市計画を見極めるなどして、少しでも価格変動リスクを軽減できるよう気を配ることが大切です。
投資をする上で気を付けること２選
〇現金で不動産投資を購入しないのであれば、資金計画は綿密に
不動産は高額の買い物になることが多いため、ローンを組んで購入する人も多いです。従って、物件を購入する前には綿密な資金計画を立てることが欠かせません。
もし銀行から借り入れをした場合、返済するときには元本だけでなく利息を上乗せして支払わなければなりませんが、返済している間に金利が上がる可能性もあります。金利が変わらない前提で資金計画を立てていると、金利が上がったときに支払う余裕がなく、滞納してしまうリスクもあるのです。
現金で一括購入しない場合はこのようなリスクを想定し、頭金を増やしたり金利の上昇を見込んだりして、経済的な余裕を持った資金計画を心掛けましょう。
〇不動産投資の成功を左右する不動産会社選び
投資用の物件を購入する際に、利用することになるのが不動産会社です。不動産会社選びが、不動産投資の成功を左右するといってもいいほど重要なパートナーだといえます。初めて不動産投資をする人の気持ちに寄り添って、さまざまなアドバイスをしてくれる会社を選ぶようにしたいもの。では、どのような会社が良い不動産会社と言えるのでしょうか。
その判断の目安のひとつに、事前にリスクをきちんと説明してくれるか否かが挙げられます。物件の購入はあくまでスタート。不動産投資を成功させるためには、家賃設定や建物の定期メンテナンスなど購入後のフォローもしてくれる会社を選ぶ必要があります。
ほかにも、顧客の求める条件をしっかりとヒアリングした上で具体的な物件をすすめてくれるかどうか、インターネット上のクチコミサイトで良い評価が多い顧客満足度が高い会社かどうかも見極めておくとよいでしょう。
不動産投資は、不動産投資セミナーで充分な知識を身につけてから、挑戦しよう
これに限りますね。1番は、聞いた方がいいです。
「購入した価格より高く売却する」「誰かに貸し出して家賃収入を得る」ことで収益を得られる不動産投資は、一見すると、とても簡単で確実にもうかるように見えます。しかし、不動産投資に限ったことではありませんが、リスクがゼロという投資はありません。他の投資同様、知識や経験が足りないまま挑むと、失敗する可能性が高くなります。
高額のコストがかかる不動産投資だからこそ、リスクを最小限に抑えるためにも、不動産投資セミナーなどを活用しさまざまな情報を得ることが重要となります。
不動産投資セミナーでは不動産に関する基本的な情報はもちろん、メリット・デメリットや、収益性の高い物件の見極め方など、有益な情報を得ることができます。疑問や不安などの相談もでき、不動産投資を目指す人にとってとても頼りになるので、ぜひ一度参加してみてください。
無防備で投資に挑むことこそが、最大のリスクです。
