投資に興味を持っている人であれば、一度は「不動産投資」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。
むしろ、老後2000万問題から、気になる人多いと思うのですが、
不動産投資って、よく分からない・・・こわい。
って人、多いですよね。
不動産投資は、上手に運用できれば大きな利益や不労所得を得て余裕ある生活を送れるようになります。一方で「内容が専門的で難しそう」という先入観やハードルの高さを感じ、ためらう人が多いのも事実です。
そこで今回は、案件紹介だけでなく、そもそもの不動産投資の基本的な知識について、メリットやリスクなども踏まえながら、詳しく解説していきたいと思います。
２種類ある不動産投資
そもそも不動産投資とは、「何らかの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法」のこと。
簡単にいえば、大家になることです。利便性の高いエリアや、知名度が高いエリアにある収益性の高い物件で不動産投資をすれば、大きな利益が見込めます。
そして、不動産投資は主に「ワンルーム投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。
１．ワンルーム投資
分譲マンションの1室を購入して、貸し出します。1室のみを購入すればよいため、購入代金や維持費などが少なくて済みます。しかしながら、1室分の収益しか得られないので、大きなもうけを得ることは、難しいです。
２．一棟買い投資
集合住宅や戸建て住宅を丸ごと一棟購入して、貸し出します。初期費用はかなり高くなりますが、その分、多くの家賃を得ることができます。
ワンルーム投資と一棟買い投資はそれぞれメリットやデメリットが異なるため、どちらを選ぶかは慎重に考えて決める必要があります。
資金がなくても、ローンを利用すれば不動産投資は始められる
不動産投資にはお金がかかるため、資金に余裕がないとできない……というイメージがあるかもしれませんが、そんなことはありません。物件の購入に住宅ローンを利用することができ、毎月決められた額を返済していけばよいため、物件を現金で一括購入するだけの資金を持っていない人でも不動産投資をはじめることができます。
実際にローンを利用して不動産投資をしている人は多く、例えば、将来の年金に不安を感じた人や副収入を得たいサラリーマンなどがローンを活用して不動産投資を行っています。
もちろん、審査に通らなければローンを組むことはできませんが、このように金融機関が初期費用を融資してくれるのは、不動産投資以外ではほとんど見られません。せっかく挑戦しやすい環境が整っているのですから、資金に余裕がないからといって諦める必要はないのです。
不動産投資をするときに使えるローンの種類
投資用物件を購入する際に使えるローンには「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類があります。アパートローンとは、公務員やサラリーマンといった定収入がある人が通りやすいローンだといわれています。融資の審査では、不動産の担保価値はもちろんのこと投資する人の年齢や年収、職業といった属性が重視されて融資の可否が決められるのです。つまり、アパートローンは投資の成功の可否という点よりも、返済能力が決め手となるといえるでしょう。
一方のプロパーローンはアパートローンとは逆に事業の成否に重点を置いて審査されます。融資を申し込んだ金融機関が不動産投資が成功する可能性が高いと判断すれば融資を受けられるローンです。
不動産投資でローンを組む場合、まずはアパートローンを使うのが一般的です。過去に不動産投資をして成功の実績があればプロパーローンを選択するとよいでしょう。
不動産投資の収益の２つの柱 「売却益」と「運用益」
不動産投資では、売却益と運用益という2種類の利益を得ることができます。
売却益とは、不動産の価値が上がったときに売却して得られる利益のことで、運用益とは、入居者から毎月得られる家賃収入をもとにした利益のことを指します。
例えば、5000万円のアパートを購入し、2年後に6000万円で売却することができれば「1000万円の“売却益”」を得ることになります。いわゆるバブル期が典型的ですが、景気が上向きで不動産価格が上昇傾向にあるときに大きな利益が生まれる傾向があります。
一方、全10部屋あるアパートを購入して1部屋6万円で貸し出し、全ての部屋に入居者が入れば毎月60万円の収入となり、「年間で720万円の家賃収入」が得られます。
基本的にはこの2つの利益が見込めますが、不動産価格が常に上昇するとは限らない市場状況においては、売却益よりも運用益の方が重視される傾向にあることを、押さえておきましょう。
いざという時の生命保険代わりになる
一家の大黒柱が亡くなったときに備えて高額の生命保険に加入するご家庭も多いと思いますが、不動産投資は生命保険の代わりにもなるのは意外と知れられていません。
不動産投資において、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、団体信用生命保険（団信）というものが下りるため、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなります。
もし、不動産投資を行っていた夫が亡くなったとしても、投資物件は消滅するわけではありません。入居者が入らない空室状態でない限りは、ずっと家賃収入を生み続けます。遺族が相続し家賃収入を得続けることができますし、空室率が高いなどのデメリットが気になる場合は、売却して金銭に変えればよいのです。
このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性が高く、いざというときの生命保険代わりとなるのです。
年金対策にも役立つ、不動産投資
年金対策に役立つことも、不動産投資のメリットです。
年金は、一定の条件を満たした場合に国から毎月支給されるお金であり、働くことのできない年齢になっても継続的な収入を得られるため、老後の大きな助けになってくれます。
しかし、そもそも年金は若い世代が働いて稼いだお金をもとにして高齢者へ支給されるもの。少子高齢化が急激に進む現代では、働き手は減る一方で年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、年金の原資の不足が予想されています。そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。
その点、不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきますし、人気が高い物件であれば、長期的で安定的な収入が期待できます。年金の代わりとして老後の安定収入を見込むことができる不動産投資は、特に若い世代にとってメリットがあるといえるでしょう。
相続税対策としても活躍できる
投資目的で購入された不動産は、相続税対策として役立つというメリットもあります。現金として持っているよりも、相続税の額を低く抑えることができるのです。
たとえば、5000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上は5000万円がそのままの価値で評価され、それに対して相続税が発生します。しかし、その人が亡くなる前に5000万円で不動産を購入していると、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなる可能性が高いのです。
現金をそのまま持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資に回せば継続的に家賃収入を得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥の効果を得ることもできます。ただし、収益性の低い不動産に投資してしまうと節税効果が薄れてしまうため、購入前には慎重に不動産の調査をして、収益性を見極めるようにしましょう。
不動産投資をするのにおすすめな方
・年収500万以上の会社員
・勤続年数3年以上
・税理士や弁護士、看護師などの専門職
これらの方はローンがおりやすいのでおすすめ。気になる方は資産形成の１つとして、不動産投資も検討してみてはいあかがでしょうか？
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