ライフスタイルに伴い、資産運用を勉強しているとよくみる不動産投資。
不動産投資には、不動産クラウドファンディング以外にも現物不動産投資やREITなどの方法があります。また、資産運用の手段という意味では、株式投資やFXなど、さまざまな選択肢があります。そのため、ほかの投資方法と比べて、不動産クラウドファンディングは儲かるのか気になる方は多いでしょう。
この不動産クラウドファンディングという言葉を多く見ますが、詳しく知っている方はいますか？今回、この記事で詳しく紹介していきます。
不動産クラウドファンディングとは
現物不動産の購入や運営資金に対してファンドを組み、クラウドファンディング形式で投資家から資金を集める仕組みです。不動産クラウドファンディングサービスがプラットフォームとなって、不動産事業者と投資家を繋いでいます。
多くの場合、不動産事業者と不動産クラウドファンディングサービス運営会社は同一で、自社の不動産購入資金をクラウドファンディング形式で集めています。
不動産事業者は、自社資金だけでは扱えないような大規模不動産を低リスクで取得することができるため、不動産クラウドファンディングを使うメリットがあります。
つまり不動産クラウドファンディングは、不動産事業者にとっても、投資家にとっても、Win-Winなサービスなので注目が集まっているといえます。
不動産クラウドファンディングによって得られる利益には、2つの種類があります。
①インカムゲイン：家賃収入 ⇒利回りが安定
②キャピタルゲイン：不動産売却による売却益 ⇒利回りが高くなりやすい
不動産クラウドファンディングの場合、インカムゲイン型かキャピタルゲイン型かによっても平均想定利回りは異なります。家賃収入を主とするインカムゲイン型の想定利回りは約2〜4％、キャピタルゲイン型の場合は7〜10％程度が多く見られたりします。
ちなみに、不動産クラウドファンディング以外の不動産投資方法としては以下のような方法があります。
・現物不動産投資
・REIT（国内不動産を対象とするJ-REIT）
・海外REIT
不動産クラウドファンディングを含めた投資方法別の平均利回りは以下の通りです。（※現物不動産投資の利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所が公表している第46回不動産投資家調査（2022年4月）、REITについては投資信託の格付けを実施しているモーニングスター株式会社のデータベースを参考にしました。）
投資方法 平均利回り（年）
不動産クラウドファンディング 4〜7%
現物不動産投資 3〜7％
REIT（国内不動産、J-REIT） 4〜5％
海外REIT 5％〜10％
不動産クラウドファンディングよりも平均利回りが高い投資方法もありますが、現物不動産投資は多額の費用がないと始めにくいというデメリットがあります。また、海外REITも利回りが高い傾向にありますが、為替リスクやカントリーリスクなどに注意が必要です。
不動産以外の資産に投資する方法との比較
株や定期預金など、不動産以外の資産に投資する方法と不動産クラウドファンディングの利回りを比較してみると以下になります。
なお、株式投資の平均利回りは中長期でのインデックスファンドのパフォーマンスを参考にしています。
投資方法 平均利回り（年）
不動産クラウドファンディング 4〜7%
株式投資（日本株式） 4〜7％
株式投資（アメリカ株式） 5〜9％
定期預金 0.001％〜0.01％
低金利の現在、定期預金に預けていてもなかなか資産は増えませんが、不動産クラウドファンディングであれば、株式投資と同じ程度の平均利回りが期待できます。
メリット・デメリット
前の項目で見た通り、投資方法のなかには不動産クラウドファンディングよりも高い利回りを期待できるものもありますが、メリットデメリットも抑えておくべきです。
〇 最低投資金額が1万円からで始めやすい・手間がかからない
× 元本割れするリスク・人気がありすぎて出資できない・途中解約できないリスク
金融機関の融資を利用できない
少ない現金から開始できますが、融資を使えず全額自己負担のため、余剰資金の中で許容範囲の中で進めることをお勧めします。
儲かる不動産クラウドファンディング案件選びのポイント
不動産クラウドファンディングに投資する際、想定利回りは重要なポイントのひとつです。ただし、不動産クラウドファンディングで投資する案件を選ぶ際は、想定利回り以外にもチェックしておくべきポイントがあります。具体的には、不動産クラウドファンディングで儲けるためには、以下の3つのポイントを確認しながら案件を選ぶのがおすすめです。
・リスクとリターンの関係に注意
・運営事業者は信頼できるか
・分散投資する
リスクとリターンの関係に注意
ズバリ、ハイリターンはハイリスクです。
たとえば、キャピタルゲイン（不動産売却益）を狙う不動産クラウドファンディング案件は、一般的に家賃収入を主な収益源とするインカムゲイン型より想定利回りが高い反面、不動産が売却できない＝利益が得られないというリスクがあります。一方、インカムゲイン型の想定利回りはキャピタルゲイン型より低いことが多いものの、実質利回りと想定利回りが大きくブレることは少ないでしょう。なぜなら、家賃収入は毎月テナントから支払われるものであり、ある程度安定した収益源であるためです。
運営事業者は信頼できるか
不動産クラウドファンディングは比較的歴史が浅く、発展途上にある投資方法です。
運営歴が長い・実績が豊富・上場している・上場会社の関連会社である
などを投資前にチェックし、信頼できる運営事業者を選びましょう。想定利回りが高い案件に投資しても、運営事業者にトラブルが起きれば期待していた利益が得られないこともあるかもしれません。
分散投資する
条件が良い不動産クラウドファンディング案件を見つけても、投資資金の全額をひとつの案件に投資するのはおすすめできません。もしものときに、資金をすべて失ってしまう危険性があるためです。複数の不動産クラウドファンディング案件に投資し、可能なら不動産以外の資産とも組み合わせることで、資産を守りながら増やしていける可能性が高まるでしょう。
不動産クラウドファンディングを比較するときに使うおすすめ指標
不動産クラウドファンディングに投資をする上でここだけは見ておいたほうがいいという指標を紹介します。
・利回り
利益を上げるには、利回りを見ない選択肢はなし。
5〜7％程度であれば米国インデックス投資でもいいので、7％以上のファンドを狙う
・運用期間
運用期間は長ければ長いほど、資金拘束が長くなる。
一方、短いと利益も少なくなるため、バランスが重要。3～6ヶ月程度がおすすめだが、精神的に耐えられる長さで
・劣後出資比率
劣後出資比率は無条件に高ければ高いほどよい。20％以上であると安心
・サービス実績
遅延やデフォルト（貸し倒れ）が起きてない不動産クラウドファンディングが安心
これらのすべてを満たすファンドであれば、非常に安全性が高く失敗しづらいです。
まとめ
結論、自己資金少なく始めることが可能で、余剰資金内でファンドを適切に選べば不動産投資の１手段としてアリな投資です。
平均利回りを見てわかる通り、不動産クラウドファンディングは一攫千金を狙う投資方法ではありません。しかし、少ない金額から手間をかけずに安定した利益が見込めるため、一度に大きく儲けるのは難しいかもしれませんが、不動産クラウドファンディングをコツコツと続けることで、資産増加に近づけるでしょう。
